ネット等で検索すると解体証明や滅失証明って単語が出てきて最後は滅失登記に必要です。

と締めくくられてますが、最後の滅失登記がなぜ大事か。

そして簡単な気持ちで解体してしまうと滅失登記する時に大変なことになってしまうという怖いお話も一緒にさせていただきますね。

解体証明、滅失証明って誰が発行してくれるの？

解体業者さんが解体工事完了後に実印を捺印して発行してくれますので、それと解体業者さんの印鑑証明書、資格証明を持って法務局に滅失登記申請を行います。

この滅失登記は家屋調査士さんがしてくれます。

費用が勿体ないと感じる方は自分でもできますよ。

滅失登記っていつまでにすれば良いの？

滅失登記は解体工事完了1か月以内にしてくだいね。滅失登記をしないと10万円以下の過料に処されると、不動産登記法に記されてます。

解体工事前に必ず確認しないと怖いことになるってどんなこと？ケース別に解説

建物の所有権（一般の方は名義と言ってます）は、誰でしょうか？

1. 亡くなった親から相続で取得したが所有権は親名義のまま。
2. 住宅ローンの返済中で、建物に抵当権設定登記（一般の人は担保に入ってると言ってます）が登記されてる。（注文住宅を建てるつもりで、古家付き土地を購入した場合も含む）
3. 住宅ローンの返済は終わっているが、抵当権設定登記が登記されたまま。

そんな時はどうすれば良いの？

①の場合

亡くなった方の親族と証明できる戸籍謄本等を法務局に提出すれば大丈夫です。

②の場合

銀行の許可を貰いましょう。

銀行にすれば担保として押さえてる物件が無くなって、「もうありませんよー」なんて滅失登記を勝手にされてはたまったもんではありません。

驚くかもしれませんが建物が無くなってしまうと持ち主だったという所有権も抵当権の権利が無くなってしまうのです。無いものに権利は発生しませんもんね。※滅失登記は銀行の承諾をもらわなくても勝手に登記できちゃいます。

但し家屋調査士は、銀行は同意しましたか？と聞き取りはしますが

③の場合

住宅ローンの返済が終わると抹消書類（抵当権設定登記を消す書類）が金融機関から郵送されてきます。
※もし紛失してしまっていても、銀行に確認がとれれば大丈夫です。

滅失登記としないと、他にデメリットは？

先ほど、滅失登記をしないと１０万円以下の過少に処されるとお伝えさせていただきましたが、もう一つ大事なことは、滅失登記をしないと新築を建てても所有権の登記ができません。

何故なら、新築が建ったので表示登記、所有権登記をしようと法務局に行っても、登記上前の建物が残っているので「この土地は建物の登記ありますやん」となってしまうのです。

以前滅失登記についてこんなことがありました。

抵当権がある

建物はいつ建ったかわからないほど古く登記簿謄本で建築年月日を見ても築古年とされていてそれはよくあることなのですが、抵当権が設定されていました。

その抵当権が変わっていて、どんな抵当権かというと、亡くなったおじいちゃんが今はあまり見かけなくなりましたが、朝、各家庭に牛乳を配達する牛乳屋さんを昔していてその乳業会社の抵当権設定が登記されていました。

開業資金を乳業会社から調達したのでしょう。

そのお家を解体するまえに乳業会社に連絡し借り入れた資金は全て返済済みとのことを確認して解体工事に着工しました。

古家付の土地

後もう一つ、気を付けないといけないパターンとしまして、上記でお話しました注文住宅を建てるつもりで古家付き土地を購入した場合です。

現金で購入した場合でも住宅ローンで借入して購入した場合でも直ぐに解体してしまう建物の所有権移転登記（わかりやすく言えば名義変更）の登記代、住宅ローンで借り入れた場合は抵当権設定登記代がもったいないので、銀行も承諾し建物は所有権移転登記をしない場合があります。

そんな時は、必ず古家付き土地の取引時（売買代金支払い時）に、建物滅失登記の日付を記載していない書類を作成して貰っておいた方が良いです。

申請人は、登記名義人で申請しますので、後々売り主さんと連絡取れなくなってしまったなんて事になると面倒な事になってしましますので。

といったように、建物を解体するということはもう必要ないからつぶしてしまうという単純なものではありません。

不動産という一生ものの大切な財産ですので、何か事をおこそうとする度にイロイロとややこしく精通していない一般の方々にはわからないことがありますが、そういった義務付けられたことによって権利もしっかり守られたりしている部分もありますので、これから住宅を建てられる方は、信頼出来て安心できるハウスメーカーや工務店さんと出会い勉強し経験しながら良い思い出になるお家づくりをしてくださいね。

まとめ

以上ご説明させて頂いたことは、全てハウスメーカーや工務店さんが段取りしてくれますが事前に知っていると知らないでは大違いです。

お家づくりは夢もありますが不安と共に一歩ずつ進んでいきますので、事前に知っていると不安も解消されハウスメーカーさんや工務店に事前に伝えておかなければならない必要な事もわかっていれば自分自身も安心できますので。

また、ハウスメーカーや工務店にすべてお任せするのではなく、解体工事は分離して私たちのような専門店に依頼するとその分、ぐんとお安くなりますので、オススメですよ。